深圳,怎么办?

发布时间:2020-11-20 09:44:38
 
来源:制造界网 来源/智本社(ID:zhibenshe0-1) 作者/清和社长 封面/图虫创意 2020年,大疫之下,深圳之歌火速升级。 一曲是重金属摇滚:豪宅延续去年火爆行情。招商太子湾、万科星城等楼盘价格达数千万一套的豪宅被“秒光”。豪宅火爆再次催生了几十万、上百万的“喝茶费”。 另一曲是“乡下人的悲歌”:“逃离深圳”突然席卷社交平台。在微信指数中,“逃离深圳”出现三次小高峰,前两次分别在二月初和四月初,第三次发生在最近几天(4月15日)。一批深漂正在转租、清退出租屋离开深圳。 去年,深圳经济增速下滑过快,楼市泡沫及产业空心化,已经引发市民担忧。今年,大疫之下,全球经济加速衰退,中国GDP一季度同比下降6.8%,预计二季度压力转向外需,深圳可谓难上加难。 深圳的支柱产业外贸、出口制造及国际物流遭重创,一些企业倒闭、关闭,店铺停业、退租,写字楼空置率持续攀升,私人投资大幅下滑,零售业低迷,唯豪宅独领风骚。 富人独舞,深漂逃离,中产傻眼。深圳,怎么办? 1/ 挑战:疫情冲击,产业结构,楼市泡沫 大疫之下,深圳经济新旧矛盾凸显,挑战比北上广更严峻。 一、经济增速下滑过快,受疫情冲击更严重、持续时间更长。近三年,深圳GDP增速下滑加快:2018年破8,2019年上半年破7,2019年前三季度增速为6.6%,2019年全年增速为6.7%。这一增速虽然高于全国的6.1%及广东省的6.2%,但是下滑速度太快。 深圳GDP增速与全国GDP增速,来源:智本社 今年受新冠疫情冲击,全国第一季度GDP大幅下滑。国家统计局4月17日公布数据显示,全国一季度国内生产总值206504亿元,按可比价格计算,同比下降6.8%。 可以预计,深圳经济受疫情冲击可能比北上广更大,延续性更长。 主要原因:一、深圳是外向型经济,疫情世界大流行对深圳的支柱产业——外贸、出口制造及国际物流冲击巨大。这场战役,“中国打上半场,世界打下半场,外贸人打全场”,反映了外贸人的无奈,也凸显了深圳经济的压力。 今年第一季度全国货物进出口总额65742亿元,同比下降6.4%;其中出口下降11.4%。第二季度的外贸形势可能比第一季度更加严峻。 新冠疫情大概在3月中旬开始在全球范围内大规模传播,外贸订单大面积取消,物流受阻,供应链中断,出口制造工厂停工。按照国际货币基金组织的预测,2020年全球GDP预计下降3%,其中美国预计下降5.9%,英国GDP预计下降6.5%,德法意GDP预计下降均超过7%。世界贸易组织预计,2020年全球贸易总额最大降幅可能达到32%。 预计,第二季度经济复苏的压力从内需逐渐转向外需,全球经济衰退及贸易缩水对深圳的冲击要超过北上广等城市。2019年深圳外贸进出口总额为29773.86亿,超过了当年的GDP总量,经济对外依存度达110.6%,远高于上海的89.2%、北京的81%和广州的42.3%。 外贸、出口制造业及国际物流是深圳工业立市的重要组成部分,产值规模巨大,就业人口众多,覆盖高中低端。可以预计,新冠疫情对深圳经济影响的延续性会更长,可能严重拖累第二季度及下半年深圳经济的复苏。 另外,当前世界涌现逆全球化、去中国化思潮,欧美国家趁疫情之机正在组建临时本土供应链,试图推动制造业回归本土,及产业链向东南亚、新兴国家迁移。这对深圳外贸、外资及经济持续增长构成一定的压力。 二、房价持续上涨,正在挤压消费、投资,产业呈空心化趋势,人口吸引力下降。深圳房价在2015年高位翻倍后持续上涨,成为全国房价最高的城市。国家统计局最新数据显示,今年3月全国70个大中城市中,有38个城市的新建商品住宅价格环比上涨。深圳新房和二手房价格增速,不论是同比还是环比,均超过北上广。 深圳新房价格环比上涨0.5%,同比涨5.2%;广州环比跌0.5%,同比涨1.7%;上海环比涨0.1%,同比涨2.4%;北京环比持平,同比涨4.1%。深圳二手房价格环比涨1.6%,同比涨9.7%;广州环比跌0.2%,同比跌0.9%;上海环比涨0.3%,同比涨1.6%;北京环比涨0.2%,同比跌0.7%。 今年以来,深圳网签新房、二手房在北上广深中并不是最多的,但是价格涨势惊人,尤其是豪宅。豪宅被疯抢,与限价政策形成的价格“倒挂”有很大关系。以招商太子湾·湾玺为例,开盘均价低于11万元/平方米,而周边二手房均价部分已达15万元/平方米。溢价普遍在3-4万/平方米,吸引富豪疯抢,也催生了“喝茶费”。 深圳豪宅遭疯抢,可能存在开发商与媒体合谋营销,但也反映了深圳房价热炒势能。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对此感到焦虑,他判断:“那些“爆款”项目,其房价已经向上拉升了30%以上”,“深圳高亢的房价可能把‘楼市三高’——高杠杆、高泡沫、高风险给逼上去”。 持续上涨的房价,对深圳经济已经造成负面影响。高房价持续推高房租,房租推高居民的生活成本,进一步推高企业用人成本及租赁成本,导致一些企业倒闭或离开深圳。 最近几年深圳商用办公楼空置率持续上升,2019年这一数据已经达到22.4%。今年受疫情冲击,空置率再创新高。根据戴德梁行的最新数据,今年第一季度深圳商用办公楼的空置率上升至24.6%。更值得关注的是,深圳经济总量最大、最活跃的南山区的写字楼空置率上升至34.8%。前海写字楼空置率更是高达66%。 与北上广相比,今年第一季度北京空置率为13.8%,增长0.4%,租金下降1.3%。上海空置率为21%,增长1.4%,租金下降0.6%。广州空置率5.2%,下降0.3%,租金下降0.6%。深圳空置率24.6%,增长2.6%,租金下降3%。深圳办公楼空置率、空置率增速及租金下降增速均高于北上广。 高房价推高了深圳的经济杠杆率、居民负债率,挤压了消费。 深圳杠杆率明显高于北上广。深圳贷款多于存款,住户存款1.381万亿,贷款近2万亿。按照1302万常住人口计算,人均负债15万元;如果考虑到存款因素,深圳人均净负债4.4万元。上海的情况与深圳相反,上海住户存款多于贷款,上海住户存款2.857万亿,住户贷款2.22万亿。 其中,深圳住房贷款占大头,深圳住户贷款约占贷款99.7%。上海住房贷款为1.33万亿,房贷占贷款的比重远低于深圳,只有60%。 深圳高房价对消费的挤出效应也非常明显。深圳与广州两地的人均可支配收入差距不大,但是深圳的人均消费总额、零售总额远低于广州。2018年深圳零售总额6168亿,与广州9256亿的零售总额差距相当大。深圳的人均年度消费总额占人均GDP的比例仅为27%,低于北京的41%、上海的39%、广州的44%,也低于苏州、杭州、武汉、天津、成都、重庆等国内重点城市,甚至低于全国平均水平的44%。 深圳人的钱花哪里去了?深圳人收入的30%都用于供房贷、租房,挤压了消费支出。2015年,深圳房价大涨,社会消费品零售总额增速骤降至2%,人均可支配收入和人均消费总额均下滑。 大疫之下,出口受阻,投资萎缩,零售低迷,深圳经济的增长动力在哪里?企业倒闭,工厂转移,深漂离开,中产无奈,唯房价独舞,深圳的问题在哪里? 2/ 问题:土地供给,腾笼换鸟,产业空心 深圳经济所面临的挑战,有旧顽疾,也有新问题。 深圳经济模式可以概括为“输入型红利+全球化红利”。所谓输入型红利,即输入全国的人才与资本。近些年深圳新增人口为全国之最:2014年新增15万,2015年新增60万,2016年新增53万,2017年新增55万,2018年新增56万,2019年新增41万。每年大量大学毕业生来深圳就业,其它城市支付成本培养好人才,深圳则“坐享其成”。同时,全国各地大量的资金涌向深圳投资及创业。这就是深圳享受的全国人才及资本红利。 所谓全球化红利,即吸收全球资本、技术及订单。 深圳的优势源自较早的改革开放,大量港商在深圳投资设厂,带动外资及技术进入,形成由外贸、出口制造及国际物流组成的外向型经济。客观上,深圳吃着全球化的红利,定然也会面临全球化的风险。当全球经济低迷或爆发金融危机时,外贸萎缩,出口受阻,属于正常现象。 “输入型红利+全球化红利”有利有弊,但近些年输入型红利、全球化红利正在消失,疫情又加剧了深圳这一模式的危机。深圳经济需要转型升级,扬长避短,构筑新的竞争力。 比如,外向型经济的风险较大,深圳可以发展内需市场以平衡,提高家庭收入,增加零售产值。又如,国际技术转移红利逐渐消退,深圳需降低企业成本,鼓励技术创新。再如,近些年各大城市“抢人”,深圳需放宽户籍限制,提供大量廉租房,降低市民生活成本,提供更多的学校、医院及大学等公共用品,以留住人才,提升城市的造血能力。 但是,深圳这些年的转型并没有做到扬长避短,相反还放大了问题。 我们可以从“土地决定论”的角度窥视深圳转型中的问题,文中列举的各种问题都可以从土地政策中找到根源性的答案。爱尔兰经济学家理查德·坎蒂隆曾经在其著名的《商业性质概论》中指出:“土地拥有者决定了一个国家的人口数量和市场价格。” 2015年,是深圳的转折点。这一年,深圳的土地政策,决定了这座城市的产业结构,决定了这座城市的房价,也影响着这座城市的前途及千千万万家庭的生活。 2015年,深圳制定了《深圳市基本生态控制线管理规定》,这份文件规定:一、到2020年深圳的基本生态控制线不变,即划出不少于974平方公里不可开发的土地,大约占深圳1997平方公里的一半。二、至2020年全市工业用地占建设用地比重不宜低于30%,划定了270平方公里的“工业用地红线”。 深圳的土地规划,来源:智本社 这意味着到2020年,深圳约50%的土地不可开发,剩下可开发的1023平方公里,30%划拨给了工业,剩余750多平方公里由农田、居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。 深圳的土地面积只有北京的12%,深圳常住人口为1300多万,加上流动人口应该在2000万左右。深圳的人口密度原本就远远大于北上广,这一土地规划其实加剧了深圳的人地矛盾:以此计算,深圳的实际人口密度可能达到2万人/平方公里,这已经是世界上人口密度最高的大城市之一。 更严重的问题还有:一、在这1023平方公里中,2016年已经建成的面积达到了923.25平方公里。如果不考虑旧改,深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。 二、在已建成的城市面积中,居住用地只占24%。深圳居住用地占整个城市面积只有11%。与国际大都市相比,这个数据低得惊人,伦敦、纽约、东京的居住用地占比都超过50%。这个数据仅比香港的8%高一点。 三、到2020年,释放土地供应量只有253平方公里。这253平方公里中,保障房用地仅有31万平米;同时,这份文件没有明确居住用地的面积。 我们看实际的数据:从2012年到2017年,深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中,居住用地只有8%。2017年前8月,北京和上海分别供应了359和322万平方米的住宅用地,广州推出了164万平方米,而深圳在2017年全年纯住宅用地零供应(只有一块“只租不售”性质的住宅土拍,面积仅2万平方米)。2018年深圳住宅用地供应(包含人才房)仅15.8万平方米;2019年上半年,深圳住宅用地也是零供应。直到2019年6月,深圳才推出5宗居住用地,土地面积共17万平方米。这五宗土地还只是限售三年的人才房。 很多人都想不明白,深圳原本人口密集、居住用地比例少、新增土地极少,为什么还要划出974平方公里的生态用地、270平方公里的工业用地?为什么不增加居住用地? 土地供给失衡,严重的扭曲了房价,也扭曲了产业结构,加重了深圳的问题: 一、人地矛盾紧张,居住用地不足,导致2015年开始深圳房价暴涨。2014年,深圳均价在2.6万左右,低于的北京的3.7万、上海的3万。2015年开始,深圳房价高位翻倍,涨势凶猛。两年后的2017年,深圳均价已到5.1万,超过上海,仅次于北京的5.7万,几乎是广州的两倍。